Acte de propriété perdu : que devez-vous faire ? (Crédits: Adobe Stock)
Acheter un bien immobilier est une étape importante, souvent synonyme d'engagement à long terme et d'investissement financier conséquent. Une fois le logement idéal trouvé, il est obligatoire de passer par un notaire pour signer l'acte authentique de vente. Cette formalité s'accompagne de frais dits « de notaire », à la charge de l'acheteur.
Ces frais varient si vous achetez un bien neuf ou ancien, mais ils représentent souvent une part significative du coût total de l'acquisition. Vous cherchez comment optimiser votre investissement immobilier en réduisant ces frais ? Bonne nouvelle, il existe quelques leviers pour réduire les frais de notaire et nous vous en présentons trois dans cet article.
Négocier la rémunération de votre notaire
L'expression « frais de notaire » peut prêter à confusion, car seule une petite partie revient au notaire (environ 10 %). En réalité, ces frais comprennent trois éléments :
- Les impôts et taxes, représentant jusqu'à 80 % du montant total des frais de notaire, qui sont versés à l'État et qui ne sont pas négociables.
- Les débours qui sont des sommes fixes avancées par le notaire pour payer divers intervenants (géomètre, cadastre, documents d'urbanisme, etc.).
- La rémunération du notaire, appelée émoluments, qui est la seule part que l'on peut négocier dans certains cas.
Depuis le 1er janvier 2021, un notaire peut accorder jusqu'à 20 % de remise sur ses émoluments pour les opérations immobilières au-delà de 100 000 €.
Enfin, sachez que les frais de notaire sont plus moins importants dans l'immobilier neuf (environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien). Si vous hésitez entre les deux, cela peut faire une vraie différence.
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Réduire la valeur des équipements du prix de votre bien
Lorsque vous achetez un logement meublé, vous pouvez soustraire la valeur des meubles et des équipements du prix de vente, car les frais de notaire ne s'appliquent que sur la partie immobilière (pas sur le mobilier).
Cette déduction concerne uniquement les « meubles meublants » mentionnés à l'article 534 du Code civil, c'est-à-dire les éléments utilisés pour l'usage du logement (lits, tables, chaises, tapis, miroirs, pendules, etc.).
Pour appliquer cette réduction :
- Demandez au vendeur une liste détaillée des meubles et des équipements laissés dans le bien.
- Évaluez leur valeur de manière raisonnable, en tenant compte de leur usure en appliquant un coefficient d'obsolescence ou de vétusté.
- Indiquez cette valeur dans le compromis de vente pour qu'elle soit déduite du prix immobilier soumis aux frais de notaire.
En pratique , il peut être courant de déduire jusqu'à 2 à 3 % du prix du bien. La limite maximale est de 5 %. Au-delà, l'administration fiscale pourrait y voir un abus et procéder à un contrôle.
Exclure les frais d'agence du prix de vente
Lorsque vous achetez un bien via une agence immobilière — ce qui est le cas dans environ 70 % des transactions — vous devez payer des frais d'agence, généralement compris entre 3 et 5 % du prix de vente. Ces frais correspondent à un service proposé par l'agence immobilière à qui vous avez fait appel (recherche, négociation, accompagnement) et ne concernent pas directement le bien immobilier.
Or, les frais de notaire ne s'appliquent que sur le prix net du bien immobilier, hors prestations de services. Il est donc possible de ne pas inclure les frais d'agence dans la base de calcul des frais de notaire, à condition de remplir trois conditions :
- Le mandat de l'agence doit préciser que les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur.
- Le compromis de vente doit clairement faire la différence entre le prix net vendeur (valeur du bien) et le montant des frais d'agence.
- Le paiement des frais d'agence doit être effectué séparément, et non intégré dans le montant global versé au notaire.
Conclusion
Réduire ses frais de notaire est tout à fait possible à condition de connaître les règles et de bien préparer son achat immobilier. Entre la négociation de la rémunération du notaire et la déduction du mobilier ou des frais d'agence du prix du bien que vous souhaitez acquérir, vous disposez de leviers concrets pour alléger le coût total de votre achat immobilier. Cela vaut donc la peine de les examiner avec soin et peut-être demander l'aide d'un professionnel pour mieux être accompagné (notaire ou conseiller immobilier par exemple).
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